WONEN

Wonen.


Financieel advies financieel overzicht bij wonen.
Uw woonlasten zijn een belangrijke maandelijkse kostenpost. Als u een eigen huis heeft, zijn uw woonlasten meestal deels aftrekbaar. Maar pas op: voor het aftrekken van de woonlasten van uw hypotheekrente gelden wel regels.

Bent u ondernemer en wilt u weten hoe u uw woonlasten zo goed mogelijk kunt regelen? Ook hiervoor vindt u suggesties op deze pagina.

Huis kopen of huren: Wat is wijsheid?

Wie op zichzelf gaat wonen of wil verhuizen, moet de beslissing nemen om een huis te kopen of te huren. Zowel aan kopen als huren zitten voor- en nadelen. Belangrijkste voordeel van kopen is dat u vermogen opbouwt, het grootste nadeel is dat alle onderhoudskosten voor uw rekening zijn. Bij huren zijn de voordelen en nadelen precies omgekeerd.

Kopen of huren vaak afhankelijk van hoogte hypotheek.

De vraag kopen of huren hangt samen met uw persoonlijke voorkeur, maar wordt vaak mede bepaald door de maximale hypotheek die u kunt afsluiten. Dit bedrag is afhankelijk van uw (verzamel)inkomen en van de verkoopprijs van de woning.

Als u ervoor kiest om een huis te kopen, wilt u weten wat uw maximale hypotheek is om de prijsklasse van de woning te bepalen. Maar het afsluiten van de hoogst mogelijke hypotheek is lang niet altijd de verstandigste keuze. Zeker niet als de lening wordt afgesloten op basis van twee inkomens. Kom één van beide te vervallen, door bijvoorbeeld werkeloosheid, dan kunt u de lasten niet meer dragen.

Kopen of huren: Advies kan veranderen in de loop der jaren.

Of de vraag ‘kopen of huren’ nu wordt beantwoord met ‘kopen’, of juist met ‘huren’, betekent dat niet dat dit ook in de toekomst de beste keuze zal zijn. Zoals voor de meeste financiële zaken geldt, veranderen de optimale oplossingen als de omstandigheden veranderen.

Advies en planning is daarom meer dan alleen het antwoord op de vraag of u nu beter kunt kopen of huren. Het gaat, zoals bij zoveel financiële vragen, eerst en vooral om een breed advies, waarin ook andere (vermogens)aspecten worden meegenomen. Niet alleen op het moment dat de vraag actueel is, ook in een later stadium.

Het antwoord kopen of huren hangt dus af van veel meer dan alleen de hypotheek die u kunt afsluiten. Ik kan u helpen om alle zaken helder op een rij te krijgen zodat u de beste beslissing kunt nemen.

Hypotheek.

De hypotheek is voor de meeste mensen het belangrijkste financiële product dat ze in hun leven ‘kopen’. Ga maar na, een hypotheek kost u gedurende de looptijd honderdduizenden euro’s!

Daarom is het belangrijk om de hypotheek af te sluiten die bij u past. Niet alleen nu, ook in de toekomst.

Welke hypotheek?

Hypotheken zijn er in verschillende vormen. Maar welke hypotheek u ook kiest, het blijft een lening die u met rente moet terugbetalen. Bent u starter op de woningmarkt? Dan is de keuze ‘welke hypotheek’ al veel eenvoudiger dan voor 2013. Tenminste, als u gebruik wilt maken van hypotheekrenteaftrek. U heeft dan alleen de keuze uit een lineaire of annuïtaire hypotheek.

Welke hypotheek uw voorkeur heeft, hangt af van uw draagkracht, uw toekomstverwachtingen en uw wensen. Bij een annuïtaire lening betaalt u gedurende de looptijd elke maand hetzelfde bedrag. In het begin vooral rente, na verloop van tijd steeds meer aflossing. Bij een lineaire lening betaalt u elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing. Omdat u ook rente betaalt, zijn uw maandlasten in het begin hoog en dalen ze naar mate de tijd verstrijkt.

Welke hypotheek voor bestaande leningen?

Ook als u al een hypotheek heeft, moet u zichzelf regelmatig de vraag stellen welke hypotheek het beste bij uw situatie past. Door het overgangsrecht mag u gebruik blijven maken van uw huidige leningvorm, welke hypotheek vorm dat ook is. U mag deze zelfs oversluiten bij een andere aanbieder. Hierbij geldt één restrictie: het aflossingsvrije deel mag niet meer dan vijftig procent bedragen.

Misschien heeft u een lening waarbij u deels spaart voor de aflossing en waarvan tevens een deel aflossingsvrij is. Met de dalende huizenprijzen kan het interessant zijn om dit deel over te sluiten naar een vorm waarbij u wel aflost en geen restschuld overhoudt. Ook uw houding ten opzicht van schulden bepaalt dus voor een belangrijk deel welke hypotheek het beste bij u past.

Staar u daarom niet blind op de maandlasten die u betaalt. Lagere maandlasten betekenen meestal minder zekerheid of kunnen in de toekomst onaangename verrassingen veroorzaken. Bepaal daarom goed wat u wel en niet wilt en onderzoek daarna welke hypotheek daarbij past.

Beste hypotheek is altijd persoonlijk.

Welke hypotheek u ook kiest, een lening heeft altijd invloed op uw financiële situatie. Zeker een hypotheek heeft grote impact op uw besteedbare ruimte en uw vermogenssituatie. Maar welke hypotheek het beste bij u past, hangt ook af van uw omstandigheden. De keuze van de beste voor uw situatie kan in de toekomst dus veranderen.

Het is daarom verstandig om eens in de drie tot vijf jaar advies in te winnen over welke hypotheek de ideale is voor uw situatie. Als gecertificeerd financieel planner met het FFP-keurmerk maak ik een totaalplan dat zich richt op nu, straks en later. Ook gedegen advies over welke hypotheek op welk moment het beste bij u past, hoort daarin thuis.

Eigen geld en hypotheek.

Als u een huis wilt kopen, moet u al snel beschikken over eigen geld om de hypotheek aan te vullen. Momenteel mag u nog 101% van de waarde van uw nieuwe woning lenen, maar dit wordt teruggebracht tot maximaal 100% in 2018. Bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten kunt u dan niet langer meefinancieren. Daardoor kunt u vanaf 2018 alleen met een combinatie van eigen geld en hypotheek nog een huis kopen.

Eigen geld en hypotheek, de voor- en nadelen.

Eigen geld investeren naast een hypotheek heeft voor- en nadelen. Het grootste voordeel van het inbrengen van eigen geld is dat de hypotheek lager is waardoor u minder maandlasten heeft. En omdat de spaarrente flink achterblijft bij de hypotheekrente, is het investeren van eigen geld soms verstandiger dan het afsluiten van een hogere hypotheek. Helemaal als u meer eigen geld heeft dan het drempelbedrag in box 3, waardoor u vermogensrendementsheffing moet betalen.

Het belangrijkste nadeel van eigen geld inbrengen is dat u minder gebruik kunt maken van hypotheek-renteaftrek. Vaak betekent dit dat u minder fiscaal voordeel heeft. Verder verhoogt u -in een groeiende woningmarkt- de (fiscale) overwaarde van uw huis. Bij verhuizing moet u deze overwaarde van de belastingdienst inbrengen in uw nieuwe woning.

Eigen geld en hypotheek: Wat is de beste verhouding?

Wat de beste verhouding is tussen eigen geld en hypotheek verschilt van geval tot geval. Ik kan u helpen de ideale verdeling te bepalen door al uw inkomens- en vermogensonderdelen met elkaar in verband brengen.

Hypotheek 2017: De veranderingen op een rij.

Ook in 2017 verandert er weer het nodige in de regels voor de hypotheek. Wij hebben de belangrijkste veranderingen voor u op een rij gezet.

Maximale hypotheek 2017.

In 2017 mag u nog maximaal 101% van de waarde van uw nieuwe huis lenen. Wilt u ook energiebesparende voorzieningen (EBV) financieren? Dan mag u maximaal 106% van de koopprijs lenen.

Uiteraard moet u wel voldoende inkomen hebben om aan uw hypotheekverplichtingen te kunnen voldoen. Naast uw inkomen speelt ook de hoogte van uw hypotheekrente een rol bij het bepalen van de maximale hypotheek. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) stelt hiervoor elk jaar een tabel op. Meer hierover leest u op de website van het Nibud.

Meer hypotheekruimte voor tweeverdieners.

Veel tweeverdieners kunnen in 2017 een hogere hypotheek afsluiten dan in 2016. Dat komt omdat het tweede inkomen zwaarder gaat meetellen. In 2016 was dat 50%, in 2017 geldt een percentage van 60%.

Starterslening in 2017.

De Starterslening blijft in 2017 in een iets gewijzigde vorm bestaan. Een Starterslening biedt de mogelijkheid om het verschil te financieren tussen uw maximale hypotheek en de koopprijs van uw huis. In de eerste drie jaar hoeft u geen rente te betalen, de aflossing wordt gefinancierd vanuit de combinatielening. Meer over de Starterslening leest u hier.

Maximale hypotheekrenteaftrek verder omlaag.

De maximale hypotheekrenteaftrek gaat opnieuw met 0,5% omlaag en bedraagt in 2017 nog 50%. Als u inkomstenbelasting betaalt in de vierde schijf (2017: € 67.072 bruto) heeft u daardoor minder fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek dan in 2016.

NHG in 2017.

Vanaf 2017 hanteert de stichting die de Nationale Hypotheekgarantie uitvoert een nieuwe methodiek. De kostengrens wordt voortaan bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom (in 2017: € 245.000) in combinatie met het maximale leenpercentage van 101%. Zonder energiebesparende voorzieningen (EBV) te treffen ligt de NHG-kostengrens in 2017 op € 247.450, met EBV op € 259.700.

Schenkingsvrijstelling in 2017 weer omhoog.

Per 1 januari 2017 gaat de schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning blijvend opnieuw omhoog naar € 100.000. Iedereen mag aan iedereen maximaal een ton belastingvrij schenken op voorwaarde dat het geld wordt gebruikt voor de aankoop, aflossing of verbetering van het eigen huis. De begunstigde moet tussen de 18 en 40 jaar zijn om voor de vrijstelling in aanmerking te komen.

Heeft u al eens een bedrag geschonken voor de woning van bijvoorbeeld uw kind(eren)? Dan geldt er overgangsrecht. Dit is een ingewikkelde rekensom. Vraag daarom eerst advies aan een gecertificeerd financieel planner alvorens zo’n schenking te doen.

Grote financiële beslissing.

Een huis kopen is een grote financiële beslissing die niet alleen nu maar ook in de toekomst impact heeft. Een gecertificeerd financieel planner met het keurmerk FFP CFP©. helpt u door uw inkomen, uitgaven en vermogen in kaart te brengen en te duiden. Niet alleen nu, ook in de toekomst. Zo krijgt u inzicht en kunt u de beste keuze maken. U herkent een gecertificeerd financieel planner aan het keurmerk FFP CFP©.

Startershypotheek.

Hoewel voor starters op de woningmarkt dezelfde regels gelden als voor doorstromers, hebben zij veelal alternatieve mogelijkheden voor het financieren van hun huis. Zo stellen veel Nederlandse gemeentes startersleningen met gunstige voorwaarden beschikbaar.

Ook kunnen ouders hun kinderen vaak op een fiscaalvriendelijke manier helpen om hun eerste huis te kopen.

Ondernemershypotheek.

Voor ondernemers is het vaak lastiger om een hypotheek af te sluiten dan voor werknemers met een arbeidscontract. Toch zijn er ook mogelijkheden voor zzp’ers en ondernemers in een maatschap, zeker als ze al langer ondernemen of hun verdienmodel goed kunnen onderbouwen.

Bent u DGA van een kapitaalkrachtige BV? Dan kunt u overwegen om uw eigen hypotheekverstrekker te worden.

Eigen huis en BV: Hypotheek zelf regelen?

U hebt een eigen BV en wilt een huis kopen. Dan kunt u uw hypotheek op meer manieren regelen dan iemand in loondienst. Bijvoorbeeld door de hypotheek bij uw BV af te sluiten. Of door uw BV de woning te laten kopen -al dan niet met een hypotheek- en het huis van de BV te huren.

Als u uw hypotheek bij uw eigen BV afsluit, geniet u dezelfde rechten -hypotheekrenteaftrek- als elke andere eigenaar van een hypotheek. Uw BV wordt echter wel belast over de rente winst uit de lening die is verstrekt. Ook wanneer u uw huis huurt van uw BV, moet u rekenen op kosten vanwege winstbijtelling door de waardevermeerdering van het pand en natuurlijk de OZB. Wel kunt u bepaalde kosten afschrijven.

Ook hypotheek uit BV moet worden terugbetaald!

Houd er rekening mee dat elke lening -dus ook een hypotheek vanuit uw BV naar privé- op enig moment moet worden terugbetaald. Dat kan dilemma’s of lastige situaties veroorzaken als u uw bedrijf wilt verkopen of liquideren en er privé geen kapitaal tegenover de hypotheek staat. En bij een faillissement bestaat het risico dat u wordt beticht van onbehoorlijk bestuur als uw BV uw hypotheek heeft gefinancierd.

De mogelijkheden om een hypotheek te financieren vanuit een BV kennen veel nuances. In sommige gevallen is het als DGA beter om bijvoorbeeld een hoger inkomen uit de BV te halen en de hypotheek privé af te sluiten. Wat voor u het beste scenario is, hangt af van zowel uw zakelijke als uw privé-situatie.

Hoe u het ook regelt, als u een BV hebt, is het verstandig om zowel inkomens- als vermogensvragen permanent te monitoren. Een integraal financieel plan is daarbij een uitstekend hulpmiddel. Ook als u overweegt om uw hypotheek vanuit uw bedrijf te financieren. Laat u daarom adviseren door een gecertificeerd financieel planner met het FFP-keurmerk.

Meer mogelijkheden voor ZZP-hypotheek.

Hoewel het voor zzp’ers nog altijd lastiger is om een hypotheek af te sluiten dan voor werknemers met een vast contract, komen er wel meer mogelijkheden. Veel hypotheekverstrekkers zijn minder terughoudend dan in het verleden.

Ze moeten ook wel, het aantal zzp’ers is in de afgelopen jaren fors gestegen en bedraagt inmiddels ongeveer 1 miljoen. Daarmee vormen zzp’ers een steeds grotere doelgroep op de hypotheekmarkt.

Regels iets versoepeld.

Dat toezichthouder AFM de kredietregels voor bepaalde groepen iets heeft versoepeld, is voor zowel hypotheekverstrekkers als voor zzp’ers een belangrijke ontwikkeling. Banken krijgen daardoor meer ruimte om een hypotheek te verstrekken aan zzp’ers als ze kunnen aantonen dat er perspectief is op een stabiel of stijgend inkomen.

Uit het versoepelen van de regels blijkt dat de AFM inziet dat de arbeidsmarkt verandert. Traditionele arbeidscontracten voor onbepaalde tijd komen steeds minder vaak voor terwijl het aantal flexwerkers en zzp’ers stijgt.

Zzp-hypotheek soms al na 1 jaar.

Zzp’ers kunnen daardoor in sommige gevallen al na één jaar zelfstandigheid een hypotheek afsluiten. In de oude systematiek moesten zij tenminste drie jaarrekeningen kunnen overleggen.

Het gaat bij een zzp-hypotheek altijd om maatwerk. Om voldoende zekerheden te hebben én om te voldoen aan de regels van de AFM, kijkt de bank bij de behandeling van de hypotheekaanvraag onder andere naar:

  • De verwachting in de branche waarin de zzp’er actief is.
  • De opdrachtenportefeuille van de zzp’er en de prognose voor de komende jaren.
  • Opleiding en ervaring van de zzp’er.
  • De kansen van de zzp’er op de arbeidsmarkt in het geval dat hij of zij moet stoppen met ondernemen.
    Goede voorbereiding.

    Zzp’ers die een hypotheekaanvraag indienen, moeten zich goed voorbereiden om hun kansen te vergroten. Dat geldt extra als zij minder dan drie jaarrekeningen kunnen overleggen. Een hypotheekverstrekker wil in elk geval de volgende documenten inzien:

  • de (laatste drie) aangiftes inkomstenbelasting als zzp’er;
  • (definitieve) jaarcijfers van de laatste drie jaren;
  • de KvK-inschrijving;
  • een geldig legitimatiebewijs;
  • een recent pensioenoverzicht;
  • indien van toepassing: het contract van de maatschap of de vof.Naast deze stukken kan ook een mondelinge toelichting belangrijk zijn om de interpretatie van de beoordelaars van de hypotheekaanvraag te sturen. Zeker als er opmerkelijke verschillen zijn in de jaarstukken kan een logische verklaring de kans op succes vergroten.
Eigen geld.

Wie nog geen drie jaar zzp’er is en toch een hypotheek wil afsluiten, komt zelden of nooit voor een volledige financiering in aanmerking. Afhankelijk van de hypotheekverstrekker ligt het percentage dat zij kunnen lenen tussen de 75% en 90%. Daardoor moeten zij meer eigen geld meenemen bij het kopen van een huis.

Daarnaast geldt ook voor zzp’ers het maximale financieringspercentage. Dit bedraagt in 2016 102% van de waarde van de woning en wordt elk jaar met 1% verminderd tot maximaal 100% in 2018. Verder moeten nieuwe hypotheken in 30 jaar volledig worden afgelost.

Welke hypotheekverstrekkers?

Niet elke hypotheekverstrekker is even zzp-vriendelijk. In de praktijk blijken vooral (groot)banken met veel zakelijke klanten en –producten de beste kansen te bieden voor een zzp-hypotheek. Dat komt omdat zij meer ervaring hebben met ondernemersfinanciën en jaarstukken vaak anders interpreteren dan kredietverstrekkers die met name particuliere klanten hebben.

Complex samenspel.

Een hypotheek afsluiten is voor zzp’s vaak een complex samenspel van winst, inkomen en vermogen. Zelfs de manier van boekhouden kan invloed hebben op de slagingskans en de hoogte van de hypotheek. Daardoor is de best passende zzp-hypotheek altijd maatwerk, waarbij integraal advies geen overbodige luxe is.

ZZP hypotheek met NHG.

Wilt u een ZZP hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten? Dan geldt de nettowinst van het laatste jaar als maximum inkomen. Dit bedrag wordt gebruikt als norm voor het berekenen van de ruimte voor uw ZZP hypotheek.

Tweede huis in het buitenland: Let op hypotheek en belastingen.

Overweegt u een tweede huis in het buitenland te kopen? Onderzoek dan goed wat de financiële en fiscale gevolgen van de aankoop ervan zullen zijn. Voor een tweede huis in het buitenland worden namelijk andere regels gehanteerd dan voor een eerste huis.

Tweede huis in buitenland en hypotheek.

Als u een hypotheek wilt afsluiten voor uw tweede huis in het buitenland, dan stelt de bank daarvoor meestal andere voorwaarden dan voor de lening van uw eerste huis. Banken vinden het vaak moeilijk om hun risico in te schatten over de lening voor uw tweede huis in het buitenland en rekenen daarom meestal een hogere rente.

Niet elke bank verleent een hypotheek voor een tweede huis in het buitenland. Voor banken die dit wel doen, geldt dat de regels en rentes van bank tot bank verschillen. Het loont daarom de moeite om een goede vergelijking te maken. Zeker banken die veel klanten hebben met een tweede huis in het buitenland bieden op basis van hun ervaring vaak interessante voorwaarden aan.

Bent u al in onderhandeling over uw tweede huis in het buitenland en staat u op het punt een voorlopige koopovereenkomst te tekenen? Laat hierin dan een ontbindende voorwaarde opnemen mocht u de financiering niet rond krijgen. En laat u vooraf goed informeren over de bijkomende kosten. Deze kunnen namelijk heel anders zijn dan wat in Nederland gebruikelijk is.

Overwaarde eerste huis gebruiken.

Heeft u overwaarde op uw eerste huis? Dan kan het interessant zijn om deze te gebruiken voor de financiering van uw tweede huis in het buitenland. Hoewel u niet verplicht bent om de nieuwe hypotheek bij dezelfde geldverstrekker af te sluiten, biedt dit wel vaak voordelen. Een andere bank rekent meestal een extra opslag op de rente en geeft de eerste woning een hogere fictieve waarde waardoor er minder fictieve overwaarde resteert. Uw eigen bank weegt uw eerste woning vaak anders mee, waardoor u uw overwaarde beter kunt benutten.

Houd er verder rekening mee dat u in de meeste gevallen maximaal 80 procent van de koopprijs van uw tweede huis in het buitenland bij de bank kunt lenen. Afhankelijk van het soort hypotheek dat u kiest, kan dit lager uitvallen. Ook is het niet standaard zo dat de hypotheek voor uw tweede huis in het buitenland een looptijd heeft van 30 jaar.

Tweede huis in buitenland en belastingen.

De hypotheek van uw tweede huis in het buitenland is nooit fiscaal aftrekbaar. De Nederlandse fiscus ziet uw tweede huis in het buitenland als onderdeel van uw vermogen. Dat betekent dat zowel het huis zelf als de lening ervoor in box 3 vallen.

Afhankelijk van het land waar uw tweede huis staat, kan het zo zijn dat u ook daar aangifte moet doen voor de inkomstenbelasting. En uiteraard moet u de standaard heffingen voor huiseigenaren en de gemeentelijke belastingen betalen als u een tweede huis in het buitenland bezit.

Om te voorkomen dat u dubbel belasting betaalt, heeft de Nederlandse overheid met veel landen verdragen gesloten. Die verdragen kunnen onderling flink verschillen. Onderzoek daarom goed welke regels van toepassing zijn voor uw situatie. Wilt u uw tweede huis in het buitenland gaan verhuren? Dan kan het zo zijn dat u hierover belasting moet betalen in het land waar het huis staat en/of dat u BTW-plichtig wordt.

Tips.
  • Het is verstandig om meerdere hypotheekoffertes te vergelijken voor uw tweede huis in het buitenland. Een gecertificeerd financieel planner kan u hierbij helpen. Hij of zij zoekt voor u uit wat de beste optie is, zodat u in een keer de juiste offerte kunt aanvragen.
  • Onderzoek in hoeverre u de overwaarde van uw eerste huis kunt gebruiken.
  • Laat in het voorlopig koopcontract (een) ontbindende voorwaarde(n) opnemen.
  • Onderzoek goed welke regels er van toepassing zijn voor het betalen van belastingen over uw tweede huis in het buitenland.
  • Neem in uw berekeningen ook andere -fiscale- lasten mee.
  • Het kopen van een tweede huis in het buitenland is meestal erg complex. Een gecertificeerd financieel planner met het FFP-keurmerk kan u niet alleen helpen bij de geldzaken, maar ook bij de fiscale en juridische aspecten.